El yield bruto es la métrica más utilizada al comparar viviendas en alquiler, pero también la más engañosa. Compara renta anual frente a precio sin descontar gastos operativos ni vacancia.
El cap rate (NOI / precio) descuenta IBI, comunidad, seguros, mantenimiento y un colchón de impagos. En vivienda residencial española típica, el gap entre yield bruto y cap rate es de 1,5 a 2 puntos porcentuales.
Un activo con yield bruto del 6 % puede mostrar un cap rate del 4,2 %, lo que cambia por completo la lectura cuando se compara con el coste de capital o con alternativas líquidas.
En Ratio Property Plan calculamos ambas métricas y presentamos el delta de forma explícita, junto con el detalle de cada componente de coste.