El apalancamiento amplifica retornos cuando el cap rate supera el coste de la deuda y los destruye cuando no.
Un stress test mínimo debe contemplar: subida de tipos de 150 pb, vacancia del 8 %, derrama de comunidad equivalente a una mensualidad anual y caída del alquiler del 10 %.
Cuando la combinación produce cash flow apalancado negativo durante más de 24 meses consecutivos, la operación pasa a depender de la apreciación, no del rendimiento. Esa es una decisión patrimonial distinta y merece ser explícita.